Leistungen

Entwicklung. Realisierung. Projektsteuerung.

Steinwerk entwickelt und realisiert nachhaltige Wohnungsbauprojekte mit Mehrfamilienhäusern ab 50 bis hin zu 200 Wohneinheiten, die sodann als Bestandsobjekte vermietet oder als ETW-Produkte vertrieben werden.

Steinwerk Real Estate - Nachhaltiger Wohnungsneubau Berlin

Unsere Bauprojekte konzentrieren sich auf wachstumsstarke Regionen mit knappem Wohnungsangebot. Das Kerngebiet bilden Berlin und das Berliner Umland, aber auch verschiedene Wachstumsregionen in Ostdeutschland. Als konsistenter Partner mit einem ganzheitlichen Ansatz sind wir in der Lage, Wohnungsneubauprojekte schnell und kosteneffizient zu realisieren – vom Kauf der Flächen über den Betrieb bis hin zum Verkauf der errichteten Bauten. Dabei werden soziale, ökologische und ökonomische Gesichtspunkte von Anfang an berücksichtigt.

Für die Prüfung attraktiver Standorte sind für uns verschiedene Aspekte relevant:

  • Wohnungsangebot
  • Wohnungsnachfrage
  • Bevölkerungswachstum
  • Infrastruktur
  • Miet- und Kaufpreisentwicklung
  • Nachhaltigkeitspotenzial
  • Neubauvolumen
  • Kommunales Setting
Steinwerk Real Estate - Nachhaltiger Wohnungsneubau Berlin

Was wir tun

Steinwerk Wohnungsbau - Leistungen - Projektentwicklung

Entwicklung

Abwicklung aller Planungsphasen – von der Baurechtschaffung und Bedarfsplanung bis hin zur Entwicklung von Nutzungskonzepten, der Marktrecherche, -analyse und -bewertung.

Steinwerk - Nachhaltiger Wohnungsbau - Unsere Leistungen

Realisierung

Ausschreibung, Auftragsverhandlung und vertragliche Abwicklung von Bauvorhaben, einschließlich der Überwachung der örtlich eingesetzten Bauleitung sowie der Kosten- und Budgetkontrolle.

Steinwerk - Wohnungsneubau - Projektsteuerung

Projektsteuerung

Auswahl und Koordination der Projektbeteiligten unter Einhaltung der vorgegebenen Projektziele sowie Aufstellung der Projektkalkulation.

Entwicklung von Immobilien- und Wohnungsbauprojekten: Erklärung, Phasen & weitere Infos

Die Entwicklung spielt beim Immobilienbau eine tragende Rolle. Doch welche Leistungen und Arbeitsschritte fließen in diesen Teil der Realisation von Immobilien ein und was verbirgt sich beispielsweise hinter dem komplexen Begriff der Immobilienprojektentwicklung?

Was versteht man unter Immobilien- und Wohnungsbauprojektentwicklung?

Viele Menschen wissen, dass Baumaßnahmen ein hohes Maß an Planung vorausgeht. Welche Schritte während dieser Phase eingeleitet und durchgeführt werden müssen, erfahren Sie jetzt.
Unter die Immobilienprojektentwicklung fallen gleich mehrere Arbeitsschritte, die allesamt mit Bedacht von Experten durchgeführt werden sollten. Schließlich wird bei der Entwicklung und dem Bau einer Immobilie mitunter sehr viel Geld investiert. Es gibt immer wieder Herausforderungen, die nicht eingeplant waren, jedoch überwunden werden müssen. Deshalb ist die Vorbereitungsphase umso wichtiger für die Realisierung des Immobilienbaus.

Die Bauprojektentwicklung einer Immobilie umfasst die gesamte Summe aller Planungen, unternehmerischen Entscheidungen und anderen Maßnahmen, die zweckmäßig oder erforderlich sind, um das Bauvorhaben optimal vorzubereiten. Im wirtschaftlichen Bereich schließt dies die Absicherung baulicher und sonstiger Nutzungsmöglichkeiten ein. Wird ausschließlich der Wohnungsbau betrachtet, so beinhaltet die Projektentwicklung vor allem den Suchprozess nach Grundstücken, die sich für das Bauvorhaben eignen. Hinzu kommt die Beplanung, die sich nach dem geltenden Baurecht richten muss.

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Wer sich mit der Entwicklung von Wohnungsbauprojekten befasst, der schließt hierbei meist auch umfassendere Leistungen mit ein. Darunter fallen unter anderem der Erwerb eines passenden Grundstücks, die nachfolgende Planung sowie die Finanzierung des Baus. In einigen Fällen sollen schlüsselfertige Bauten entstehen, die anschließend betrieben oder verkauft werden. Projektgesellschaften haben die Möglichkeit, Experten der einzelnen Fachgebiete zu vereinen und für ein Immobilienprojekt einzusetzen. Doch die Bauprojektentwicklung können in der Regel auch Bauträger, Eigentümer oder Bauunternehmer übernehmen. Makler und Architekten stehen mit ihren Dienstleistungen zur Seite.
Die Immobilienprojektentwicklung ist eine Kombination aus mehreren Faktoren. Diese beinhalten den Standort, die Projektidee, den Bauentwurf und das Kapital. Das Ziel besteht darin, Immobilien zu entwickeln, die aus gesamtwirtschaftlicher Sicht umwelt- und sozialverträglich sind, Arbeitsplätze schaffen und sichern sowie einzelwirtschaftlich wettbewerbsfähig sind. Wenn man die Entwicklung von Wohnungsbauprojekten nach ihrer Wirkungsweise definiert, dann spielt die Summe der wirtschaftlichen, juristischen und technischen Maßnahmen eine tragende Rolle. Das Projekt soll in einem vorgegebenen Rahmen realisiert werden, der Zeit, Qualität und Kosten gekonnt miteinander kombiniert.

Die Vorgehensweisen unterscheiden sich, je nachdem, welche Faktoren während des Projektstarts aufeinandertreffen:

  • Das Kapital ist vorhanden, Standort und Idee werden gesucht: Diese Konstellation tritt beispielsweise bei Immobilienfonds oder Versicherungen auf. Die finanziellen Mittel sind vorhanden, doch es wird stets nach investitionswürdigen Projekten Ausschau gehalten.
  • Der Standort ist vorhanden, Kapital und Idee werden gesucht: Das Grundstück ist bereits vorhanden und wurde beispielsweise gerade neu geschaffen. Nun wird nach einer Projektidee sowie der passenden Immobilienfinanzierung gesucht.
  • Die Idee ist vorhanden, Standort und Kapital werden gesucht: Bei großen Projekten, wie beispielsweise dem Bau eines Einkaufszentrums oder eines Baumarkts ist die Projektidee bereits sehr ausgereift. Es wird jedoch nach den passenden Investoren sowie nach einem geeigneten Standort für das Vorhaben gesucht.
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Die Phasen der Immobilien- und Wohnungsbauprojektentwicklung im Überblick

Die Projektentwicklung von Immobilien kann in die drei Phasen Projektinitiierung, Projektkonzeption und Projektvermarktung unterteilt werden.

Während der Projektinitiierung müssen die notwendigen Voraussetzungen geschaffen werden, damit die Projektentwicklung stattfinden kann. In vielen Fällen ist zu diesem Zeitpunkt nur einer der Faktoren Idee, Standort oder Kapital vorhanden. Es ist wichtig, während der Initiierungsphase die jeweils fehlenden Faktoren zu beschaffen. Der Vorgang hängt von der Vorgehensweise ab. Schließlich sind andere Schritte notwendig, wenn das Kapital vorhanden ist und Standort sowie Idee fehlen, als wenn der Standort vorhanden ist und das Kapitel sowie die Idee fehlen. Auch eine Marktrecherche und der Vergleich für Immobilien vor Ort ist dabei wichtig.

Während der Initiierungsphase müssen alle drei Faktoren herausgearbeitet und gesichert werden.

Während der zweiten Phase, der Projektkonzeption, müssen zahlreiche Analysen vorgenommen werden. In dieser Phase müssen Realisierbarkeit und Wirtschaftlichkeit der geplanten Immobilie vor der Öffentlichkeit und anderen Beteiligten, wie den Investoren, zukünftigen Nutzern oder Kapitalgebern nachgewiesen werden. Um diesen Nachweis zu erbringen, werden verschiedene Analysen durchgeführt. Hierzu gehören unter anderem:

  • Kostenanalyse
  • Nutzungsanalyse
  • Risikoanalyse
  • Wettbewerbsanalyse
  • Standortanalyse von Immobilien
  • Marktanalyse von Immobilien

Die Projektvermarktung ist eine weitere Phase und beinhaltet die richtige und erfolgreiche Vermarktung von Immobilien. Dabei sollte unbedingt bedacht werden, dass die zeitliche Reihenfolge der verschiedenen Phasen nicht strikt voneinander getrennt werden kann. Es wird mit großer Wahrscheinlichkeit zu Überlappungen kommen. Während der Projektvermarktung findet der Vermarktungsprozess an die künftigen Mieter oder Käufer des Immobilienprojekts statt.
Im Anschluss daran darf auch das Gebäudemanagement nicht vernachlässigt werden, das sich über die gesamte Nutzungsdauer der Immobilie erstreckt und auch die Entwicklung von Nutzungskonzepten für Immobilien beinhaltet.

Was genau ist Baurechtschaffung?

Die Definition für Baurechtschaffung kann folgendermaßen formuliert werden:

Der Bauträger muss einen Zustand herstellen, in dem eine Baugenehmigung für das Immobilienprojekt erteilt werden kann. Dieser Zustand wird als Baurechtschaffung bei Projektentwicklungen bezeichnet.

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Von wem kommt die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung wird von der zuständigen Baubehörde erteilt. Diese ist Teil der Gemeinde, in der sich das Grundstück für das Immobilienprojekt befindet. Aus diesem Grund unterliegt die Baugenehmigung der örtlichen Zuständigkeit. Die Baugenehmigung wird in der Regel durch den Bauträger oder den Bauherren beantragt.

Woran kann eine Baugenehmigung scheitern?

Auf baurechtlicher Ebene gibt es unterschiedliche Gebietstypen. Aus der Baunutzungsverordnung (BauNVO) geht hervor, wie eine Gemeinde ihren Bebauungsplan erlassen muss. In diesem Plan wird festgesetzt, wie die einzelnen Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen. Es können nur Festsetzungen vorgenommen werden, die durch die Baunutzungsverordnung untermauert werden.

Ein Projekt, beispielsweise der Bau einer Mehrfamilienhaussiedlung, scheitert dann, wenn das geplante Projekt nicht zum Bebauungsplan der Gemeinde passt. Die Baugenehmigung kann direkt, unter Auflagen oder gar nicht erteilt werden. Die Entscheidung liegt bei der zuständigen Baubehörde der Gemeinde, in Einklang mit dem festgesetzten Bebauungsplan.

Realisierung von Wohnungsbauprojekten: Ablauf, Verträge & Budgetkontrolle

Wenn die Entwicklung eines Immobilienprojekts ausgearbeitet wurde, dann wird die nächste Phase, die Realisierung, eingeleitet. Erfahren Sie, wie diese Phase abläuft und welche Faktoren eine tragende Rolle einnehmen.

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So läuft die Realisierung eines Bauprojekts ab

Die Realisierung eines Bauprojekts kann in drei Phasen eingeteilt werden. Sobald die Baueingabe abgeschlossen ist, muss in der Regel einige Zeit auf die Baubewilligung gewartet werden. In dieser Zeit kann der Bauträger jedoch nicht stillsitzen. Stattdessen werden die nächsten Schritte eingeleitet, die zur erfolgreichen Abwicklung des Bauvorhabens beitragen. In der Vorbereitungsphase der Ausführung werden Ausschreibungsunterlagen erstellt, provisorische Ausführungspläne gezeichnet und Angebote eingeholt.

Die Vergebungsanträge und Angebote müssen außerdem analysiert werden. Schließlich nimmt die wirtschaftliche Rentabilität des Immobilienprojekts eine wichtige Rolle ein. Der provisorische Terminplan wird mit den einzelnen Lieferanten und Dienstleistern abgesprochen und verfeinert. An diesem Prozess haben die Experten teil, die bereits auf zahlreiche erfolgreich abgeschlossene Immobilienprojekte zurückblicken können.

In der Ausführungsphase werden Verträge mit den Lieferanten und Unternehmen geschlossen. Diese Dienstleistung leitet die Ausführungsphase offiziell ein und ist deshalb nicht zu vernachlässigen. Die Pläne für die Ausführung werden in einem weiteren Schritt erneut verfeinert, sodass schlussendlich definitive Ausführungspläne stehen. Es muss kontrolliert werden, ob die Pläne alle Faktoren der Ausführung beachten. Die Tätigkeit der Unternehmen, Lieferanten und Experten müssen mit großer Präzision ineinandergreifen, um die finanziellen sowie zeitlichen Ziele der Investoren einhalten zu können.

Die Bauleitung übernimmt die Koordination und die Leitung der Vorgänge, die auf der Baustelle stattfinden. Darunter fallen unter anderem die Überwachung von Regiearbeiten, die gesamte Terminplanung, die Kontrolle der Lieferungen und Materialien sowie die Prüfungen von Abnahmen.
Mängel müssen sofort erkannt und zeitnah behoben werden. Hierbei spielt das Garantiewesen eine tragende Rolle.

In der Abschlussphase der Realisierung von Wohnungsbauprojekten muss die Schlussabrechnung stattfinden. Es wird ermittelt, welche Gesamtkosten tatsächlich bei der Realisierung des Immobilienbaus entstanden sind. Hinzu kommt die Dokumentation über das Bauwerk. In einem umfassenden Dossier werden alle notwendigen Unterlagen für den Unterhalt und den langfristigen Betrieb der Immobilie zusammengetragen. Die Leitung der Garantiearbeiten beinhaltet die zweijährige Garantiefrist (Rügefrist) und muss von dem Architekten des Gebäudes übernommen werden. Bei der Schlussabnahme der Immobilie sollten auffällige Mängel bereits behoben worden sein.

Innerhalb der Rügefrist ist es Aufgabe des Bauträgers, entstehende Mängel zu dokumentieren und zu beheben. Hierzu müssen unter Umständen die zuständigen Unternehmen oder Lieferanten zur Rechenschaft gezogen werden.

Was ist ein Bauvertrag? – Ein kurzer Überblick

Der Bauvertrag stellt einen Werkvertrag zwischen dem Auftraggeber und dem Auftragnehmer dar, in dem die Herstellung, die Wiederherstellung, der Umbau oder der Abriss einer Immobilie festgehalten wird.

Das Immobilienprojekt kann sich sehr individuell gestalten. Beispielsweise handelt es sich hierbei um einen Neubau, der schlüsselfertig übergeben werden soll. Oder aber es sollen Renovierungsarbeiten oder Umbauten vorgenommen werden.
Der Bauvertrag ist seit dem 1. Januar 2018 ein gesetzlich normierter Typ des Werkvertrags. Bei der Erstellung und Abschließung des Vertrags ist auf die Einhaltung der allgemeinen Vorschriften des Werkvertrags zu achten. Diese werden in §§ 631 bis 650 BGB definiert. Ergänzend kommen die §§ 650a bis 650h BGB hinzu.

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Handelt es sich um einen Verbraucherbauvertrag, so müssen zusätzlich weitere Vorschriften beachtet werden. Diese werden in §§ 650i BGB ff. definiert und beziehen sich auf die Informationspflichten sowie die Regelungen zum Widerrufsrecht.
Im deutschen Recht wird nicht definiert, dass der Bauvertrag bestimmte Formvorschriften einhalten muss. Er kann deshalb auch mündlich abgeschlossen werden oder durch das schlüssige Verhalten zustande kommen. Geht der Bauvertrag jedoch mit dem Verkauf eines Grundstücks einher, wie es beispielsweise bei dem Grundstückskauf- oder Bauträgervertrag der Fall ist, so muss der Vertrag notariell beurkundet werden.

Der beauftragte Unternehmer ist dazu verpflichtet, das Bauwerk fristgerecht und in einem mangelfreien Zustand herzustellen und anschließend an den Auftraggeber zu übergeben. Hierbei muss auf Baupläne, Baubeschreibungen oder ein Leistungsverzeichnis Bezug genommen werden.

Der Besteller ist dazu verpflichtet, das Bauwerk abzunehmen und gemäß Vertrag zu vergüten. Wenn zum Zeitpunkt der Abnahme unwesentliche Mängel bestehen, darf die Abnahme durch den Besteller nicht verweigert werden.

Steinwerk schließt als Bauträger die Bauverträge mit den beauftragten Bauunternehmen ab. Hierbei kommt ein Vertrag zwischen Unternehmen zustande. Ist der Bauherr eine Privatperson, so kommt es hingegen zu einem Vertrag zwischen einem Verbraucher und einem Unternehmen.

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Warum die Budgetkontrolle bei der Realisierung des Bauprojekts so wichtig ist

Der Bau einer Immobilie ist ein Projekt, das sich wirtschaftlich rentieren muss. Während der Entwicklungsphase werden Planungen durchgeführt, die sich auf das Budget und die langfristigen Einnahmen der Immobilie beziehen. Ganz gleich, ob die entstehenden Wohnungen und Häuser letztendlich verkauft oder vermietet werden sollen, die Investoren möchten einen Gewinn verzeichnen können.

Die Realisierung eines Immobilienbaus ist ein sehr komplexer Prozess. Zahlreiche Experten, Lieferanten und Unternehmen arbeiten gemeinsam an der Planung und Durchführung des Baus. Hierbei müssen unterschiedliche Komponenten einbezogen werden. Es gibt Faktoren, die sich direkt auf die Höhe der Kosten auswirken. Deshalb ist es wichtig, in regelmäßigen Abständen zu kontrollieren, ob das angesetzte Budget eingehalten wird. Ist dies nicht der Fall, so können schwerwiegende Folgen eintreten. Die Finanzierung des Bauprojekts ist an ein festgesetztes Budget gebunden.

Projektsteuerung: Inhalte & Kostenkalkulation

Nachdem Leistungen wie die Entwicklung eines Immobilienprojekts sowie dessen Realisierung ausführlich betrachtet wurden, soll nun auf die Projektsteuerung eingegangen werden. Was verbirgt sich hinter diesem Begriff und welchen Einfluss nimmt die Steuerung auf die Fertigstellung eines Immobilienprojekts?

Worum geht es bei der Projektsteuerung im Bauwesen?

Die Projektsteuerung zielt darauf ab, die Ziele des Bauprojekts zu erreichen. Hierbei spielen die Faktoren Zeit, Geld und Qualität wichtige Rollen. Sie sind die drei Größen, die den Erfolg eines Immobilienprojekts bestimmen. Steinwerk übernimmt als Bauherr und Bauträger gleichzeitig auch die Steuerung des Projekts. Diese Aufgabe wird von den Experten ausgeführt, aus denen sich das Team von Steinwerk zusammensetzt.

Die Projektsteuerung umfasst mehrere Phasen des Wohnungsbauprojekts. Unter anderem beinhaltet sie die Ausführungsvorbereitung, die Ausführung und den Projektabschluss. Es handelt sich um einen begleitenden Prozess, denn die jeweiligen Vorgänge müssen durchgehend gesteuert und kontrolliert werden. Auf diese Weise kann sichergestellt werden, dass die Projektziele des Bauprojekts in Hinsicht auf Qualität, Kosten und Zeit umgesetzt werden.

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In seiner Rolle als Projektsteuerer übernimmt Steinwerk unter anderem folgende fünf Handlungsbereiche:

  • Versicherungen und Verträge
  • Finanzierung und Kosten
  • Quantitäten und Qualitäten
  • Dokumentation, Information, Organisation und Koordination
  • Logistik, Kapazitäten und Termine

Die Aufgaben sind vielfältig und erstrecken sich beispielsweise über diese Punkte:

  • Überwachen und dokumentieren des Baufortschritts
  • Erstellung und Abstimmung des Projektplans während der Planungsphase
  • Kontrolle, Koordination und Führung der Projektmitarbeiter
  • Bei Zielkonflikten und Planabweichungen durch Koordination und Ableitung geeigneter Maßnahmen gegensteuern
  • Organisation benötigter Ressourcen wie Personaleinsatz, Material oder finanzielle Mittel
  • Überwachung und Anpassung der Kosten- und Terminpläne im Laufe des Immobilienprojekts
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Die Projektkalkulation: Basis der Kostensteuerung und -verfolgung

Hinter der Abkürzung AHO verbirgt sich der Ausschuss der Verbände und Kammern der Ingenieure und Architekten für die Honorarverordnung e.V.. Der Verein hat seit 1996 damit begonnen, die Projektsteuerung im Bereich der Immobilienprojektentwicklung näher zu definieren und sie von anderen Bereichen der Projektaufgaben abzugrenzen.

Die Abwicklung eines Bauprojekts lässt sich gemäß der AHO in fünf Stufen unterteilen:

  1. Projektvorbereitung
  2. Planung
  3. Ausführungsvorbereitung
  4. Ausführung
  5. Projektabschluss

Während dieser Phasen werden insgesamt fünf Handlungsbereiche gekennzeichnet. Diese wurden bereits erwähnt. Neben Versicherungen und Verträgen, Quantitäten und Qualitäten, Logistik, Kapazitäten und Terminen sowie Dokumentation, Information, Organisation und Koordination spielen Finanzierung und Kosten eine entscheidende Rolle.

Eines der Hauptziele eines Bauvorhabens ist die Rentabilität. Eigentümer oder Investoren wollen sicherstellen, dass die Immobilie langfristig einen finanziellen Gewinn mit sich bringt. Es handelt sich somit um ein Projekt, das einen wirtschaftlichen Nutzen erfüllen muss. Vor diesem Hintergrund wird die korrekte Projektkalkulation wichtig. Während der Projektplanung wird ein Kostenplan aufgestellt. Er enthält alle Posten, die während der Realisierung des Immobilienbaus zum Tragen kommen. Während der Realisierungsphase müssen die aufgeführten Kosten und Ausgaben detailliert gesteuert sowie verfolgt werden.

Dazu gehört beispielsweise auch die Rechnungsprüfung. Die Rechnungen, die von den Unternehmen und Lieferanten gestellt werden, die am Bauprozess teilhaben, müssen überprüft und anschließend freigegeben werden. Mitunter wird es notwendig, den anfangs aufgestellten Kostenrahmen im Laufe der Projektrealisierung anzupassen. Der Bauherr, der in diesem Fall auch der Bauträger ist, muss zu jedem Zeitpunkt wissen, wie hoch der aktuelle Kostenstand ist und welche Ausgaben wann auf ihn zukommen. Die Prognosen des Mittelflusses, die aufgestellt werden, dienen dem Baucontrolling als wichtige Informationsquelle. Es ist die Mittelabflussplanung, die als Basis für den fortlaufenden Soll-Ist-Vergleich des Projekts dient. Die Kalkulation des Bauprojekts, regelmäßige Kontrollen und notwendige Anpassungen sind für den erfolgreichen Abschluss eines Immobilienprojekts unabdingbar.